Известно, что многие недобросовестные управляющие компании (УК) увеличивают тарифы и получают нечестные доходы. Никита Чулочников, член правления и руководитель экспертного совета Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость, поделился проблемами коммунальщиков, а также рассказал, что УК часто тратят деньги собственников не по назначению, «затыкают» долги неплательщиков средствами тех, кто платит, что к взысканию средств иногда подключают коллекторов, но есть выход из сложной ситуации.
Существует много способов, которые используют для обогащения недобросовестные УК, не отталкиваясь от реальной стоимости ресурсов, и делают это они для получения сверхприбыли. К подобным инициативам можно отнести и появление в платежках новых, ранее неизвестных, статей расходов.
Недавно СМИ писали о том, что в Выборге Ленинградской области к цепочке по предоставлению услуг был подключен определенный посредник, он завышал тарифы на тепло на 30% и получал на разнице большие деньги. В Орле же потребителей подключили к дополнительным платным услугам: «обслуживание водомерного узла» и «осмотр узла учёта» – эти нарушения выявило региональное управление Федеральной антимонопольной службы. А буквально на днях появилось сообщение о том, что в Зеленограде жильцы многоквартирного дома смогли добиться перерасчета «коммуналки» за два года. Оказалось, что они переплатили за холодную и горячую воду 2,5 млн. рублей.
Известны случаи, когда УК завышали стоимость работы аварийно-диспетчерских служб. В Омске были обнаружены махинации с обслуживанием лифтов. Местная прокуратура выяснила, что жители нескольких многоэтажек платили за «техническое обслуживание и ремонт лифтового оборудования», и в 2015 году выплатили УК около 7 млн руб. Однако при проверке выяснилось, что у компании не было заключено ни одного договора на обслуживание лифтов, ремонт оборудования, соответственно, не проводился.
Однако есть и противоположные ситуации: так, в Нижнем Новгороде руководитель ТСЖ превратил обычный панельный дом в элитный. Он использовал те же средства, что и все остальные, однако делал это настолько успешно, что результаты впечатлили жителей соседних домов и они пригласили оборотистого управленца к себе. Более подробно об этом можно прочитать здесь.
В онлайн-изданиях приводилась информация о том, что основные нарушения связаны с начислением платы за общедомовые нужды. Что на самом деле творится во взаимоотношениях собственников и управленцев, разъясняет эксперт.
Все коммунальщики прибегают к нецелевому использованию денег плательщиков
Оказывается, это общая практика, когда коммунальщики берут деньги из общих фондов для своих нужд. Как правило, деньги нужны на оплату штрафов, которые коммунальщики получают в результате всяческих нарушений. Всему виной низкие тарифы, которые не дают УК полностью закрывать финансовые дыры:
– Мы прекрасно понимаем, что если УК удается собирать мало денег по причине низких тарифов, соответственно, качество услуг не может быть высоким, и если УК получает крупные штрафные санкции, она вынуждена их оплачивать из тех денег, которые собраны с жителей. Компаниям нужны деньги на погашение штрафов. Может быть выставлен обоснованный вид услуг, который действительно необходим, а деньги уйдут на штраф, кроме того, может быть выставлен необоснованный вид услуг, а деньги опять же уйдут на штраф. Эти же деньги могут уйти на незаконное обогащение, – рассказываетНикита Чулочников.
Собственники не контролируют УК на должном уровне
Основная брешь, которой пользуются управленцы (и честные, и не очень), – это частое изменение стандартизированной формы квитанции. Все происходит из-за того, что представители собственников не осуществляют на должном уровне контроль за деятельностью УК. Никита Чулочников:
– Из-за такой экономики управляющие организации вынуждены каким-то образом перекладывать расходы на собственников. Такая система вынуждает этим заниматься и добросовестные УК и, естественно, недобросовестные. Квитанция с предоставленными услугами, несмотря на то что имеет стандартизированную форму, получает всегда определенные изменения. По вот этим «новым» статьям УК пытаются «размазать» дополнительные платежи. Отчасти это обоснованно, а отчасти – нет: вот здесь, к сожалению, дает о себе знать низкий уровень контроля со стороны представителей собственников, они должны быть в постоянном контакте с УК и знать, что есть в квитанции, за какие услуги осуществляются платежи. Однако и они должны понимать, что каждый новый штраф, выставленный УК, будет потом переложен на собственников. Из-за того, что нет четкого контроля за единым платежным документом, появляются вот такие выплаты.
Добросовестные плательщики часто оплачивают долги недобросовестных
Кроме того, часто деньги одних, исправно платящих собственников жилья идут на оплату коммунальных расходов других собственников – тех, кто не платит.
– Если мы имеем очень низкий эксплуатационный тариф, то за него сложно оказывать даже базовые услуги. Должна быть сбалансированная экономика дома. Ведь УК разоряются, как известно, далеко не в каждом доме собственники оплачивают вовремя услуги; собираемость в 70-80% считается хорошей. Часть жильцов просто не вносит платежи, соответственно, за них платят другие. Жильцы, скорее всего, не будут обращать внимание на какие-то копеечные статьи, и большинство заплатит деньги. У этой деятельности такая низкая рентабельность, из-за этого возникает много проблем, – добавляет Чулочников.
Первыми под удар попадают старые дома
Чаще всего жертвами махинаций со стороны злоумышленников из УК становятся собственники жилья из старых домов, где процесс управления домовым хозяйством пущен на самотек. Кроме того, эксперт опровергает мнение, что низкие цены говорят об эффективности управления домом:
– Многие считают, что самый лучший тариф – самый низкий, а по факту качество услуг по ним оставляет желать лучшего. Очень редко бывает, что по низким тарифам оказываются должного качества услуги. Люди, которые получили квартиры в старом жилом фонде, к сожалению, ментально не готовы рассматривать управление домом, как некий коммерческий проект. Они считают, что это должно быть само собой, услуги как бы должно предоставлять государство. Такие собственники не интересуются самой процедурой управления. В домах, где пускают процесс на самотек, как правило, и появляется недобросовестное использование механизмов оплаты.
Коллекторы уже выбивают деньги у части должников по ЖКХ
У вас есть задолженность перед УК по коммунальным услугам? Внимание, вами могут заняться коллекторы:
– Иногда от безысходности собрать деньги с многочисленных неплательщиков УК пытаются подключить коллекторские агентства к взысканию задолженности. Чтобы это не привело к социальной нестабильности, государство старается ограничить этот механизм. Соответственно, УК ничего не остается, как психологически давить на должников, потому что многие из тех, кто длительно накапливает задолженность, имеют возможность платить, однако пускают их на другие цели. Только для небольшой части должников это непосильное бремя. УК сложно предварительно оценить реальную платежеспособность собственника, как, например, делает кредитно-финансовая организация, поэтому, взыскивая со всех должников по одной схеме, эти действия могут быть на грани закона, – делится переживаниями эксперт.
Выход из тупика в активной работе собственников с управленцами
Для того чтобы урегулировать отношения с управляющими компаниями, а также избежать разного рода афер, Никита Чулочников предлагает усилить и активизировать работу советов домов. Собственники должны контролировать коммунальщиков по средствам договоров, этот инструмент позволит регламентировать отношения вплоть до прописания каждой статьи расходов в платежке:
– Очень важна компетентность совета дома, то, насколько люди «оттуда» понимают экономику коммунального хозяйства. Собственники «оттуда» должны контролировать квитанции, и понимать, за что платит дом. Путь конфронтации – тупиковый. Какой смысл жаловаться на управляющую организацию? Попробуйте с ней договориться. Знаете, в чем проблема? Во многих домах нет точного перечня услуг, на которые заключен договор с УК, соответственно, очень сложно с них спросить. Не урегулированы отношения, и каждый действует по-своему: собственник может вообще не платить, а УК гасить долги тех, кто не платит деньгами тех, кто платит.
Надо быть внимательным при подписании договора, – добавляет эксперт. – Собственник фактически соглашается на то, что там прописано при заключении. За счет этого УК строит свою работу с домом, который находится в ее управлении. Этот договор – основной инструмент контроля. Нужно разбираться с ним при заключении, собственник должен знать, за что платит, требовать детального описания всех услуг в договоре. Единственный выход из подобных случаев – формирование четких договорных отношений, которые позволят сторонам решать все проблемы, не доводя ситуацию до суда.