|
Проектирование организации комплексного поточного жилищно-гражданского строительства в городах* * Разделы 11, 12, 13 разработал в лаборатории организации строительства предприятий, зданий и сооружений ЦНИИОМТП инж. Перльштейн В. З. 11. Содержание проектных решений и документации 11.1. Документация по организации комплексного поточного строительства города должна охватывать пятилетний период. Такая величина планового периода обусловливается технологией документального оформления строительства, продолжительностью подготовки и принятия необходимых решений, длительностью проведения изыскательских и проектных работ, а также продолжительностью организационных мероприятий по подготовке городских территорий к застройке и их инженерному оборудованию. Документация по организации комплексного поточного строительства оформляется в виде проекта организации застройки города, который разрабатывается на основе принципа непрерывного планирования. Проектируемый организационный документ охватывает период от двух до пяти лет, но разрабатывается ежегодно с учетом фактического выполнения работ и вовлечения в расчет года, следующего за предыдущим плановым периодом. 11.2. Целью разработки проекта организации застройки города является: увязка плановых заданий по вводу с производственными возможностями по их реализации, выбор наилучшего (или приемлемого) организационного режима их выполнения: определение и обоснование режима перехода к равномерному ритму ввода объектов и опережающей инженерной подготовке площадок и территорий; целенаправленная координация деятельности участников городского строительства, упорядочение работ по отводу участков и проектированию; определение финансовых, материально-технических и людских ресурсов, требуемых для осуществления строительства в заданных объемах; определение в соответствии с общей градостроительной ситуацией сроков застройки отдельных городских территорий и их своевременная инженерная подготовка; определение сроков проектирования и строительства отдельных объектов строительства в увязке с общими заданиями по вводу, имеющимися мощностями и намеченной последовательностью застройки городских территорий. 11.3. Проект организации застройки города должен содержать документы двух уровней детализации: на пятилетний период, в которых определяются общие показатели основных организационных компонентов; на двухлетний период, в которых эти показатели конкретизируются по адресам строительства, срокам выполнения проектных и строительных работ, а также устанавливаются конкретные поточные линии по возведению жилых и культурно-бытовых зданий. Документацией на пятилетний период в составе проекта организации застройки города определяются с разбивкой по календарным кварталам и годам следующие показатели: ввод мощностей жилого, коммунального и культурно-бытового строительства по заказчикам и подрядчикам; размеры капитальных вложений на жилищное, коммунальное и культурно-бытовое строительство по заказчикам; объемы строительно-монтажных работ по видам строительства по подрядным организациям; потребность в основных видах ресурсов, план производства и распределения по подрядным организациям комплектов сборного железобетона; контрольные цифры по разработке и выдаче проектно-сметной документации (по состоянию на 1.07 каждого года планируемого периода); распределение объемов строительства по территориям, подлежащим застройке в планируемом пятилетии. В состав документации по организации застройки города на двухлетний период должны входить графики: поточного возведения зданий и инженерного оборудования площадок; строительства магистральных сетей и головных инженерных сооружений; освобождения площадок и выделения площади под переселение; проведения изыскательских и проектных работ, а также ведомости потребности в основных ресурсах. 11.4. Разработка документации (рис. 19) в составе проекта организации застройки города должна основываться на следующих принципах: формирование основных показателей осуществляется на единой целевой основе, которой является обеспечение выполнения годовых заданий по вводу; содержание показателей должно обеспечивать условия для планомерного развития поточного строительства в городе, повышения комплексности застройки и предусматривать переход к равномерному вводу полезной площади и опережающей инженерной подготовке; организационно-технические решения должны увязывать задания по вводу с технологией строительства и его ресурсной базой, обеспечивая их правильное соотношение; увязка осуществляется поэтапно, начиная от общих цифр на перспективном временном уровне. По мере того, как в результате разработки и реализации организационно-технических и проектных решений уточняется информация о будущем производстве, предметы увязки конкретизируются в разрезе адресов строительства, видов работ, номенклатуры ресурсов и точного места и времени их использования. При этом должны обеспечиваться преемственность и взаимовлияние поэтапно принимаемых решений; комплекс организационно-технических решений, каждое из которых направлено на локальные цели, должен обеспечивать единство планов развития городского хозяйства, освоения капитальных вложений, материально-технического обеспечения, развития базы, размещения объемов строительства по городским территориям, отвода участков, проектирования и застройки территории. Названные организационно-технические решения должны служить инженерной подосновой плановых заданий. 11.5. При разработке проекта организации застройки города следует учитывать следующие особенности: непрерывность процесса застройки города обусловливает, с одной стороны, отсутствие по отношению к городскому жилищному строительству в целом (за исключением строительства новых городов) подготовительного периода и периода развертывания потока и, с другой стороны, сложившуюся систему городского жилищного строительства с некоторыми устойчивыми параметрами, часть которых следует направленно изменить, например, повысить ритмичность, сократить продолжительность возведения объектов, увеличить или уменьшить объем строительства по отдельным сериям домов, перейти к опережающей инженерной подготовке, увеличить задел по проектно-сметной документации, изменить технологическую структуру задела по строительно-монтажным работам;
система городского жилищно-гражданского строительства является, как правило, ресурсно замкнутой*, в связи с чем при разработке организационной документации должна решаться двуединая задача – выполнение плановых заданий по вводу с высокой эффективностью капитальных вложений и наилучшее использование строительно-монтажных мощностей с высокими технико-экономическими показателями; содержание различного рода документов в составе проекта организации застройки города тесно связано между собой и изменение показателей, содержащихся в каком-либо из них, требует переработки (или корректировки) других документов. По мере прохождения технологических этапов формирования организационной документации (рис. 19) моделируемая в ней производственная ситуация конкретизируется. Поэтому на каждом из последующих этапов появляются новые критерии и ограничения, с более высокой достоверностью проверяется, насколько им соответствуют предыдущие результаты, насколько они отвечают требованиям поточности, комплектности, технологичности. В связи с этим все предыдущие результаты могут быть подвергнуты корректировке. Так как на каждом из последующих этапов количество обрабатываемой информации, количество получаемых результатов и трудоемкость их формирования возрастают, то с целью уменьшения повторных пересчетов (а значит продолжительности и трудоемкости формирования документации в целом) весьма важно с возможно большей полнотой и точностью учитывать на самых ранних стадиях формирования документации требования, предъявляемая к содержанию проекта организации застройки в целом. * Строительно-монтажные мощности, дислоцированные в городе, заняты почти полностью на его застройке и используют полностью основные материалы и конструкции, производимые на обеспечивающих их предприятиях стройиндустрии. 12. Основные показатели организации застройки города 12.1. Основные показатели организации застройки города характеризуют по отдельным календарным периодам общие размеры: ввода с дифференциацией его по типам жилых домов и объектам культурно-бытового назначения; капитальных вложений и объемов строительно-монтажных работ, а также структуры их по типам домов, видам работ и направленности средств на ввод объектов и создание задела; потребности в материальных и трудовых ресурсах; потребности в проектно-сметной документации; потребности в отведенных под застройку участках. Содержание основных показателей в годовом разрезе должно рассматриваться компетентными органами и служить основой для составления народнохозяйственного плана жилищно-гражданского строительства города и его материально-технического обеспечения на перспективный период. 12.2. Основными показателями организации застройки города на третий и далее годы планируемого периода определяются рамки, в которых в последующих периодах должны формироваться двухлетние поадресные графики выполнения работ. Значительное количество ежегодно строящихся объектов и отсутствие конкретных адресов строительства на вторую половину планируемого периода не позволяют при формировании основных показателей рассматривать отдельные объекты и поточные линии и требуют использования обобщенных методов расчета. Поэтому в результате составления двухлетних графиков поточного строительства может потребоваться корректировка основных показателей. Однако значительное изменение их может дестабилизовать народнохозяйственный план распределения капитальных вложений и материально-технических ресурсов и часто не представляется возможным. Это предъявляет повышенные требования к обоснованности и точности основных показателей организации застройки города. В связи с этим при их формировании следует учитывать конкретный технологический и организационный режим возведения объектов и строительного производства в целом, а при оценке осуществимости вариантов рассматривать не только годовую величину показателей, но и динамику их внутри каждого года, чтобы своевременно выявить возможные внутри какого-либо года пиковые потребности в объемах работ или ресурсах, которые не могут быть удовлетворены. 12.3. Разработка основных показателей осуществляется поэтапно. Вначале приближенно определяются годовые размеры основных показателей, а затем (после их апробации) динамика показателей внутри каждого года. Для этого на основе годовых заданий устанавливаются для каждой серии зданий помесячные размеры ввода; в заданиях должны быть учтены тенденции к наращиванию или уменьшению объемов строительства каждой серии, возможности заводов стройиндустрии и требования ритмичности строительного производства. Помесячными размерами ввода должен предусматриваться переход к равномерной сдаче полезной площади не только по календарным кварталам, но и по месяцам. Одновременно при выполнении расчетов следует предусматривать переход от сложившейся практики сдачи жилых домов в последние числа месяца к равномерному вводу в течение месяца. Исходный (существующий) помесячный ритм ввода в среднемесячные сроки ввода (`Тм) определяются на основе фактических данных о сдаче объектов. 12.4. Капитальные вложения и объемы строительно-монтажных работ определяются по видам строительства. Для жилищного строительства названные показатели определяются раздельно – на возведение домов и на внутриквартальную инженерную подготовку. Капитальные вложения и объемы строительно-монтажных работ по магистральным коммуникациям и головным инженерным сооружениям определяются на основе графика их строительства, разрабатываемого в процессе формирования сводного календарного плана застройки городских территорий в рассматриваемом перспективном периоде. 12.5. Определение размеров капитальных вложений и объемов строительно-монтажных работ на возведение жилых домов выполняется раздельно по сериям. Это позволяет при расчете учесть конкретную технологию их возведения. На первом этапе при определении годовых показателей используются нормы задела. Годовые размеры капитальных вложений рассчитываются по формуле
где Sn – размеры капитальных вложений для возведения в n-м году домов k-й серии; `s – средняя стоимость 1 м2 полезной площади домов k-й cерии; Vn, Vn+1 – размеры ввода домов k-й серии в n-м, (n + 1)-м году; Кn, Kn+1 – норма задела для дома k-й серии на n-й, (n + 1)-й год. Для уточненных расчетов, выявляющих динамику капитальных вложений, и объемов строительно-монтажных работ по календарным кварталам, используется приводимая ниже методика. Исходными данными для расчета являются годовые размеры ввода полезной площади с разбивкой по месяцам: среднемесячные для каждого года сроки ввода `Тм; стоимость 1 м2 полезной площади; средняя продолжительность возведения домов рассматриваемой серии; график нарастания готовности домов рассматриваемой серии во времени. График нарастания готовности (ордината – процент от стоимости, абсцисса – время от начала строительства) характеризует во времени динамику освоения капитальных вложений в процессе возведения домов и отражает в стоимостных показателях технологию работ. Продолжительность и, соответственно, график нарастания готовности могут изменяться по годам рассматриваемого периода в зависимости от планируемых мероприятий по совершенствованию организации и технологии возведения домов данной серии. Существо методики расчета состоит в том, что графики возведения совокупности домов, сдаваемых в одном календарном квартале, заменяются графиком возведения одного дома-представителя, срок ввода которого соответствует среднеквартальному сроку ввода `Ткв заменяемых домов. Площадь и стоимость такого дома-представителя равны общим размерам и стоимости площади, вводимой в рассматриваемом квартале. В результате расчета выявляется, как распределяются по календарным кварталам капитальные вложения, которые должны осваиваться при возведении групп домов, сдаваемых в одном квартале. Порядок расчета следующий: а) определяются среднеквартальные сроки ввода по формуле
где v2 (v3) – размеры ввода во втором (третьем) месяце квартала; v – размеры квартального ввода. б) для определения плана освоения капитальных вложений по домам, вводимым в n-м квартале, график нарастания готовности совмещается с календарной сеткой таким образом, чтобы точка абсциссы его, в которой ордината равна 100 %, совпала с `Тквn-го квартала. Разность ординат графика на границах календарных кварталов показывает, какая доля от стоимости вводимой в n-м квартале площади, должна в них осваиваться; в) произведение стоимости домов, вводимых в n-м квартале, на эти доли дает абсолютные значения плана освоения капитальных вложений в n-м, (n – 1)-м и т. д. кварталах, обеспечивающего сдачу в n-м квартале заданной площади с заданными ритмом и `Т м. Сумма таких планов показывает размеры капитальных вложений по данной серии домов в целом. Пример расчета. Определить размеры капитальных вложений по календарным кварталам 1987 – 1989 гг. на возведение девятиэтажных крупнопанельных домов. Исходные данные 1) Годовые размеры ввода полезной площади с разбивкой по месяцам показаны в табл. 31. 2) Среднемесячные сроки ввода приняты для 1987 – 1988 гг. – середина (0,83 мес) III декады, для 1989 г. – конец II декады (0,67 мес), для 1990 г. – середина месяца (0,5 мес). 3) Полная сметная стоимость 1 м2 полезной площади составляет 135,76 руб. 4) Средняя продолжительность возведения домов составляет 9 месяцев. 5) График нарастания готовности домов показан на рис. 20. Порядок расчета рассмотрим на примере домов, вводимых в IV квартале 1987 г. Среднеквартальный срок ввода этих домов составляет `Т кв = 0,83 + (8 + 2 ´ 12,5) / 26,5 = 2,1 мес. Таблица 31
Привязав к `Ткв график нарастания | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Рис.
19. Схема разработки документации по организации поточной комплексной
застройки жилых районов города
, (35)
, (36)